房屋托管，是租赁业务的一种，你家房子要不要托管出租，有哪些坑和注意事项，今天来聊。
2015年，郑州中介行业龙头公司首次小范围尝试租赁托管业务，并以亏损失败告终。
2016年，我爱我家旗下、当时国内托管资产规模最大的长租公寓品牌——相寓的负责人来到郑州市场考察，惊喜地发现，郑州租赁市场会是一块很好吃的蛋糕——因为郑州租赁市场和产品尚不成熟，平均租金较低。
同年，相寓业务随着我爱我家品牌率先落地郑州，本地一些同类网站也纷纷冒头，一时间，信用租房、托管等关键词刷新了郑州人对租赁的认知。
传统租赁是业主对租客，个人对个人。房东需要自己到中介将房屋挂牌寻找租客，自己做保洁，自己与租客对接水电燃气物业费、网费等账户和费用，自己维修和更换非人为损坏的灯泡、水管等设施，自己催缴房租等等。
托管公司以市场价将房子从业主手里租来，花点小钱布置一下，做好保洁，收取适当溢价甚至原价出租。
盈利的点在于，托管公司会向业主争取到一个月或者45天的空置期——也就是说，这一个月的时间内，托管公司将房屋挂牌出租寻找租客，这期间房子默认为被空置，不需要支付房租。而假如房子一周内被租出，剩余的空置期所收租金即为托管公司获利。
当然，如果房子空置期内没有被租掉，则托管公司亏损，这还不算房屋保洁成本、公司的人力和运营成本。
对租客而言，从托管公司租房，有机构信誉背书，还提供相当一部分保修包换的服务，更加安全可靠。
更何况，托管公司按时向业主支付租金，有的还与金融机构合作，提供信用支付业务，帮租客解决提前支付房租的资金问题。
更有甚者，托管公司免费提供房屋的修缮、软装等，并在合约到期后将这些软装免费赠予业主。
在目前的郑州租赁市场上，房子空一两个月租不出去是常事，空置房源多、供大于求是主要原因，还有一个原因是市面上出现了很多长租公寓、精装公寓等新兴的租赁房源。
更友好的配套和环境，更人性的支付方式等，让长租公寓成为年轻租客们选择的理由，传统租赁房源面临新的竞争和挑战。
虽然说房屋托管对于繁忙的中产家庭来说是一种解脱，但是托管界也不是清水一潭。尤其在租赁市场并不成熟的郑州。
在普通的租赁中，业主会向租客收取1个月——3个月的押金，作为屋内贵重物品的保障，租客退租时清点屋内物品，并计算水电暖燃费用，如物品无损坏、费用无拖欠，则退还押金。
而托管公司一般是不给业主付押金的，仅以公司名誉为担保，那么问题来了，如果租客卷着电视冰箱洗衣机跑了怎么办？
郑州的一些小托管公司可能没有这么良心。在郑州的托管市场上，不但有租客卷着房里物品跑路，还有很多小托管公司卷房租关门跑路。
不仅会跑路，还会以各种理由扣租客的押金，退租不退押金的事情也很常见。这种情况下，烂摊子留给了房东，不仅租金收不回，还要面临租客的麻烦。聚享游
租赁本来是房东、租客两方的事，加入托管公司后变为三方，现在又加入金融公司变为四方。
租客拿不出一年的房租没关系，第四方金融机构介入，通过信用评级（如芝麻信用），借钱给租客，并向托管公司交上全年房租（甚至信用评级达到一定分数，可以免押金）。
这就是托管公司打出的“免押金月付”的由来。要知道，郑州租赁市场最常见的支付方式是押一付三，也就是说租客需要一次性拿出四个月的租金给业主。可想而知押0付1的诱惑有多大。
而为了避免房源积压，又必须短期内租出，于是出现租房价格低于收房价格的情况。
由于金融机构的存在，托管公司能够提前收到租客全年的房租，积累了一定数额的资金池，但长此以往势必出现入不敷出，过度亏空。
坑的是房东和租客。租客背着金融机构的贷款需要按月还贷，否则会面临信用破产。而房东收不到房租就要收回房子。房、客双方陷入纠纷中无法脱身。
有的托管公司会将房屋分租出去，一套三室两厅两卫，把餐厅和客厅封闭起来当做两间卧室，搞成5室租给5家租客，十几个人聚居在一套房子里，相互不认识，共用洗手间和厨房，这种超负荷的情况下，对原本装修的破坏程度可想而知，最终房子交还业主手中的时候可能面目全非。
有些托管公司旗下有民宿业务，会跟业主协商将原本的毛坯房进行装修，装完作为民宿型酒店或公寓经营。
民宿分两种情况，一种是业主出装修费用，而经营方负责设计和装修，然后按精装修的价格支付租金。另一种则是经营方自行承担装修费用，按照毛坯房的价格支付租金。
我一朋友在白沙有套大户型，他就遇到了第一种情况，有民宿经营者找到他，想租他的房子用作民宿经营。
175平的四房，对方提出让他出15万装修费用，由经营者进行设计装修，装修期2个月免租金，每平米每月的租金约30元，也就是5250元/月。合同期3年，没有递增。
来算一笔账，他付出这15万装修成本，银行理财三年连本带利是17万出头，而5250每个月的租金，想把这17万收回来需要32个月，而租期三年36个月，去掉装修期两个月只有34个月。
也就是说，他把自己的房子装修成风格浮夸的民宿，三年只赚两个月一共10500的房租？
我继续补刀：像这种民宿装修，基装质量一定不会太好，钱都花在软装装饰上面了，居家过日子也不适合，未来你自己要住的话，大概率需要拆除重新装修，你把这个成本算进去，说不定还要倒贴钱。
首先，房屋出租，不止有收益，还有成本。最大的成本往往来自你看不见的地方，比如说，空租期。
我另一个朋友，自己的房子第一次出租，要租3000元/月，两次有人出2900，他不愿意，非要3000，结果硬是蹉跎了一个月才租出去。表面看3000元比2900元，每年多了1200元的收入，实际上房子空一个月他损失了3000元整。
实际上我们要做的就是尽快出租，越快越好，收进口袋的才是线元每个月算，拖一天损失就是100块钱，得不偿失。
其次，签约时间有讲究。房东与托管公司或者租客，到底一年一签，还是三年甚至五年一签呢？
这种情况下房子签约时间越长越好，因为如果每年一签，意味着每年都需要重新挂牌寻找租客，这期间必然导致空租期也就是租金的直接损失。而签约时间长则避免了空租期的损失。
但是签约时间超过一年就需要考虑后期租金上涨的问题（虽然郑州租金连续三年几乎没有涨）。
这时候你可以与承租人约定房租逐年递增5%—10%，具体多少视签约时的市场情况而定。
一年一签，但是和租客约定好，如果一年后租客不续约，则配合房东提前一个月寻找下任租客，到时请租客配合中介带客户看房。
这种情况下，签约时间尽量长一些，因为存在装修免租期，以及对房子结构或者现状的改变，如果只租一年两年，那么后期将房屋恢复原貌的费用和时间成本，会覆盖掉很大比例的租金收益，得不偿失。
支付方式以年付为最优，顾名思义就是提前支付一年的房租。年付的方式对业主来说风险最低，收益最高，避免了承租方中途退租引起的空租损失，提前收到的房租可以投资获取其他收益。因此承租方如果可以做到年付，房东可以多给出一些租金的优惠。
极少有房东能接受月付也就是每月一付房租。提前支付房租的周期显然越长越好。
物业交割单包括移交房屋时的物品清单和水、聚享游电、燃、暖、网络、物业等账户和余额。
出租房屋时，有必要将屋内大件物品一一列明详单，贵重物品如大件家电务必写清楚品牌、型号和购买价格，避免日后丢失或损坏是双方扯皮。
托管业务在郑州大规模开展的时间不长，很多大公司大品牌目前在郑州运营的尚且还不成熟，业务模式也在不断调整摸索中。
为了完美达成目标，请一定认准大公司，拒绝不知名品牌。参考前文，严格制订合同内容，降低风险，安心快乐做房东！
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